세계청년리더총연맹 소속 이치수 전국언론단체총연합 회장이 부동산 시장 안정의 조건으로 ‘보유세 중심 세제 전환’을 제시한 세 번째 칼럼을 발표했다. 이번 글은 앞선 연재의 결론에 해당하며 부동산 문제의 원인을 구조에서 찾고 그 해법을 세제 설계로 연결했다.

이 회장은 부동산 가격을 결과로 규정했다. 시장을 움직이는 핵심은 가격이 아니라 비용과 기대라는 분석이다. 특히 보유 비용이 낮을수록 자산을 유지하는 선택이 합리적으로 작동하며 시장은 순환이 아닌 축적 구조로 고착된다고 진단했다.

현재 시장은 거래 감소에도 가격이 쉽게 하락하지 않는 특징을 보인다. 이는 시장이 정상적으로 조정되지 않는 상태로 정책 신호와 시장 반응 사이의 괴리가 발생한 결과로 해석된다. 정책은 보유 억제를 지향하지만 실제 부담이 제한적인 상황에서 시장은 여전히 상승 기대를 반영해 보유를 선택한다는 것이다.

현행 세제 구조에 대한 비판도 제기됐다. 자산을 개수 기준으로 구분하는 방식은 행정적으로 단순하지만 시장의 실제 가치 구조를 반영하지 못한다는 지적이다. 이로 인해 부담 회피를 위한 자산 재편이 발생하고 특정 고가 자산으로 수요가 집중되면서 가격 격차가 확대되는 결과를 낳는다고 분석했다.

칼럼은 보유세를 규제 수단이 아닌 시장 작동 조건으로 재정의했다. 자산 보유에 비용이 수반되어야 시장이 움직이며 이 비용이 충분히 반영되지 않을 경우 자산은 시장에 나오지 않는다는 설명이다. 결국 현재의 축적 구조는 보유 부담보다 상승 기대가 크기 때문에 유지된다는 진단이다.

또한 정책 변화에 대한 시장의 학습 효과도 지적했다. 규제가 지속되지 않을 것이라는 인식이 형성되면 시장은 결정을 미루고 기다리는 전략을 선택한다. 이 과정에서 정책은 시장을 통제하지 못하고 오히려 시장이 정책을 활용하는 구조가 형성된다는 분석이다.

세금 부담이 임대료와 주거 비용으로 전가되는 구조도 문제로 제시됐다. 보유세가 특정 집단에 부과되더라도 결과적으로 취약 계층에 부담이 집중될 수 있다는 점에서 정교한 설계가 필요하다는 주장이다.

이 회장은 결론에서 세율 조정이 아닌 기준 재설정의 필요성을 강조했다. 어떤 자산에 어떤 방식으로 부담을 부과할 것인지에 대한 구조 설계가 선행되지 않으면 정책은 동일한 결과를 반복할 수밖에 없다는 것이다. 부동산 시장은 정책 강도가 아니라 비용 구조에 의해 움직이며 그 핵심이 보유 비용이라는 점을 재차 강조했다.

보유세 중심 전환은 선택이 아닌 조건이라는 점도 분명히 했다. 비용 구조가 바뀌지 않는 한 시장의 선택도 바뀌지 않으며 자산 축적과 가격 상승 압력은 지속될 수밖에 없다는 결론이다.