NPL 특수물건에서 공간 플랫폼으로… 창고형 할인매장·공유창고·라이브커머스 연결한 새로운 부동산 밸류업 모델

부동산의 가치는 어디에서 만들어지는가.

많은 투자자는 부동산을 얼마나 싸게 매입했는지부터 살핀다. 그러나 HMK홀딩스가 바라보는 기준은 다르다. “부동산은 싸다고 사는 것이 아니라, 그 공간에서 어떤 수익을 만들어낼 것인가를 먼저 설계해야 한다”는 것이다.

NPL 특수물건과 저평가 부동산을 오랫동안 다뤄온 경험을 바탕으로 HMK홀딩스가 최근 집중하고 있는 분야도 바로 여기에 있다. 단순히 부동산을 싸게 매입해 되파는 것이 아니라, 장기간 공실로 방치되거나 복잡한 권리관계로 제값을 인정받지 못한 상업용 부동산을 발굴하고 정상화한 뒤, 그 공간에 새로운 사업을 결합해 다시 수익을 만들어내는 방식이다. 회사 자료는 이를 ‘Product-Defined Asset Strategy’, 즉 상품이 자산의 가치를 결정하는 전략으로 설명한다.

NPL에서 시작된 HMK홀딩스의 부동산 밸류업

HMK홀딩스의 사업 기반에는 김재동 회장이 오랜 기간 축적해 온 NPL 특수물건 경험이 자리하고 있다.

회사 자료에 따르면 김 회장은 유치권, 법정지상권, 명도, 가압류·가처분 등 복잡한 이해관계 때문에 시장에서 거래되지 못하는 부동산을 발굴하고, 권리관계를 해결해 정상 부동산으로 복원하는 사업을 지속해 왔다. HMK홀딩스는 2024년 설립 이후 이러한 경험을 개인의 판단에 의존하는 방식에서 벗어나 플랫폼과 조직, 데이터에 기반한 사업구조로 전환하고 있다. 

핵심은 ‘찾고, 풀고, 되살리는 것’이다.

먼저 AI 기반 부동산 소싱 시스템으로 경·공매와 일반 매매시장의 방대한 물건을 수집한다. 회사 자료에는 국내 30여 개 부동산 관련 사이트를 기반으로 물건을 자동 수집하고 DB화한 뒤, 사업조건에 맞는 후보를 필터링하는 방식이 제시돼 있다. 이후 현장 검증과 권리분석, 이해관계인과의 협상 등을 거쳐 실제 사업에 적합한 자산만을 선별한다.

여기서 HMK홀딩스가 중요하게 보는 것은 단순한 ‘최저가’가 아니다.

가격이 아무리 낮아도 입지가 좋지 않거나, 향후 수익을 만들어낼 사업모델을 넣을 수 없다면 매입 대상에서 제외한다. 반대로 장기간 공실이나 NPL, 복잡한 권리관계 때문에 가격이 크게 떨어졌더라도 상권과 배후수요, 접근성, 미래가치가 충분하다면 문제를 해결한 뒤 새로운 사업을 접목한다.

한 건물에서 세 가지 사업… HMK ‘공간수익화 통합모델’

HMK홀딩스가 이러한 부동산에 적용하려는 핵심 전략이 ‘공간수익화 통합모델’이다.

기본 개념은 한 건물의 공간을 기능별로 나눠 지하층은 공유창고, 1층은 창고형 할인매장, 2층은 라이브커머스 스튜디오로 운영하고 온라인 쇼핑몰까지 연결하는 것이다. 서로 전혀 다른 사업처럼 보이지만, HMK는 이 사업들이 ‘넓고 상대적으로 저렴한 공간’과 ‘효율적인 물류 동선’이라는 공통 인프라를 필요로 한다는 점에 주목했다.

1층 창고형 할인매장에서는 제조사·공급사와의 직거래, 이월·전시·반품 상품 등 다양한 상품을 확보해 가격 경쟁력을 높인다.

지하 공유창고는 개인 고객의 생활물품뿐 아니라 온라인 판매자와 소상공인의 상품 및 재고 보관 공간으로 활용한다. AI·IoT를 기반으로 한 무인 출입과 관제 시스템을 적용해 운영 효율성을 높이는 것이 목표다.

2층 라이브커머스 공간에서는 1층에 진열된 상품과 자체 확보한 재고를 콘텐츠로 만들어 판매한다. 온라인 쇼핑몰에서는 같은 상품을 다시 판매한다.

결국 하나의 상품이 오프라인 매장, 라이브커머스, 온라인몰이라는 세 개의 판매채널에서 동시에 움직이는 구조다. 주문이 발생하면 동일한 재고에서 차감되고 같은 물류 코어에서 검수·포장·출고된다.

HMK는 이를 단순히 세 가지 사업을 한 건물에 모아놓는 개념으로 보지 않는다.

상품을 함께 매입하고, 재고를 함께 관리하며, 물류를 공유하고, 고객까지 순환시키는 하나의 공간 플랫폼을 구축한다는 것이 핵심이다.

공실을 없애는 것이 아니라 ‘공간의 쓰임’을 바꾼다

특히 HMK홀딩스가 주목하고 있는 사업 가운데 하나가 공유창고다.

기존 상업시설 가운데는 좋은 입지에도 불구하고 층이나 구조, 유동인구 특성 때문에 전통적인 소매·외식업 임차인을 구하기 어려운 공간이 적지 않다. HMK는 이러한 공간을 기존 임대시장에 그대로 내놓는 대신 보관시설이라는 새로운 용도로 바꾸는 방식을 추진하고 있다.

회사 홈페이지 기획자료에서도 공유창고 오렌지를 “공실 상가를 매입해 보관 공간으로 전환하는 사업”으로 정의한다.

이는 단순히 임차인을 찾는 접근과 차이가 있다.

기존 공간에 누가 들어올 것인가를 기다리는 것이 아니라, 공간 자체의 용도를 수익이 발생하는 상품으로 바꾸는 것이다.

창고형 매장 역시 같은 맥락이다. 판매시설로 경쟁력이 떨어진 대형 상업공간이라도 대량판매와 초저가 유통, 물류를 결합하면 새로운 사업공간이 될 수 있다.

실제 부동산 확보하며 모델 검증 나서

HMK홀딩스는 이러한 전략을 사업계획에 그치지 않고 실제 상업용 부동산 확보에도 적용하고 있다.

사업소개서에는 일산 엠시티타워, 화성 송산시티 L-Tower, 서울 강동구 천호동 로데오팰리스 등 3개 자산이 제시돼 있다. 회사는 이들 자산을 공유창고 등 공간수익화 사업을 적용하기 위한 앵커 자산으로 설명하고 있으며, 감정가 대비 낮은 가격으로 자산을 확보하는 것을 소싱 전략의 중요한 기준으로 삼고 있다. 

이 과정에서 HMK홀딩스가 강조하는 것은 매입가격보다 매입 이후다.

싸게 확보한 부동산에 아무런 사업도 넣지 못한다면 장기공실과 관리비, 금융비용이 다시 자산을 부실화시킬 수 있다. 반대로 임대와 영업이 지속적으로 발생하는 사업을 공간에 안착시키면 해당 부동산은 단순한 공실 상가가 아니라 현금흐름을 만들어내는 수익자산으로 평가받을 수 있다.

HMK의 공간수익화 자료 역시 “매입가가 아니라 임대수익을 기준으로 자산가치를 산정한다”는 구조를 제시하고 있다.

“싼 부동산을 찾는 회사가 아니라, 가치가 사라진 부동산을 되살리는 회사”

HMK홀딩스의 사업을 한 문장으로 설명하면 ‘저평가된 공간을 찾아 새로운 수익구조를 입히는 부동산 밸류업 기업’에 가깝다.

AI와 데이터는 수많은 부동산 가운데 가능성 있는 자산을 찾는 역할을 한다. NPL과 권리분석 경험은 복잡한 문제를 해결하는 역할을 한다. 창고형 할인매장과 공유창고, 라이브커머스와 e커머스는 정상화된 공간에 새로운 현금흐름을 만들어내는 역할을 한다.

각각의 사업을 따로 떼어놓으면 부동산, 유통, 물류, 공유창고, 커머스라는 서로 다른 산업이다.

그러나 HMK홀딩스는 이 모든 사업을 하나의 부동산 안에서 연결하고 있다.

싸게 사고 끝나는 부동산 투자가 아니라,
문제를 해결하고, 공간의 쓰임을 바꾸고,
수익을 만들어 자산가치를 다시 높이는 것.

HMK홀딩스가 추진하는 ‘공간수익화’의 핵심은 바로 여기에 있다.