방치된 부동산에서 공간 플랫폼으로 — 김재동 회장이 만드는 두 번째 시장

60억을 1조 2천억으로, 이번에는 부동산의 '쓰임'을 사업화한다

부동산의 가치는 어디에서 만들어지는가. 많은 투자자는 얼마나 싸게 매입했는지부터 살핀다. 그러나 김재동 HMK홀딩스그룹 회장의 결론은 다르다. "부동산은 싸다고 사는 게 아닙니다. 그 공간에서 어떤 수익을 만들어낼 것인가를 먼저 설계해야 합니다."

[이미지 ①] 60억 → 1조 2천억 자산 성장 타임라인 그래프

2014년 초기 투자금 60억원 → 5년 만에 형성 자산 1조 2,000억원. NPL 특수물건 시장을 국내 최초로 사업화한 결과

2014년, 국내에서 용어조차 생소하던 'NPL 특수물건'에 60억 원을 투자했다. 유치권·법정지상권·가압류 등 50여 가지 분쟁이 얽혀 아무도 사지 않던 부동산을 직접 매입하고 권리관계를 해결해 정상 자산으로 복원하는 방식이었다. 결과는 5년 만에 자산 1조 2천억 원이었다.

2024년 HMK홀딩스를 세우며 그가 바꾼 것은 하나다. 개인 판단에 의존하던 방식을 AI·데이터 기반 시스템으로 전환했다. 자체 개발한 소싱 플랫폼은 경매·공매를 포함해 30여 개 사이트에서 월 100만 건 이상의 물건을 자동 수집하고, 전문인력이 현장 검증과 권리 협상을 거쳐 최종 1건을 매입한다. 현재 확보한 물건은 3건(일산 엠시티타워·화성 송산시티 L-Tower·강동 로데오팰리스)으로, 모두 분양가 대비 20% 이하 수준에 매입했다.
 

[이미지 ②] B1 공유창고 / 1F 창고형 할인매장 / 2F 라이브커머스 스튜디오 층별 배치 다이어그램

HMK홀딩스 3 in 1 공간수익화 구조. 한 건물의 지하·1층·2층이 물류 코어 하나로 연결되어 같은 재고를 세 채널에서 동시에 판매.

확보한 자산에 적용하는 것이 '공간수익화 통합모델'이다. 지하층 공유창고·1층 창고형 할인매장·2층 라이브커머스 스튜디오를 한 건물에 넣고, 입고·검수·포장·출고를 물류 코어 하나로 처리한다. 같은 재고가 오프라인·라이브·온라인 세 채널에서 동시에 판매되고, 임대가 채워진 공간은 수익 기반으로 재평가된다.

김 회장은 이를 "대단한 기술이 아니라 배치를 바꾼 것"이라고 말한다. 싸게 사고 끝나는 부동산 투자가 아니라, 문제를 해결하고 공간의 쓰임을 바꿔 가치를 다시 높이는 것 — HMK홀딩스가 추진하는 두 번째 시장의 핵심은 거기에 있다.